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民法改正 【契約不適合責任】

以前、大幅に改正された民法が今年2020年4月1日より施行される
という記事を書きましたが、今回はその中でも住宅に関わりの深い
[請負]について施主(発注者)の視点でみてみたいと思います。

【契約不適合責任】
建築請負契約における[瑕疵]という言葉は、[契約不適合]に
変更されました。これは、[瑕疵]の実質的・法的な意味を
[契約の内容に適合しないこと]と解釈していたため、
一般にわかりやすい言葉に変更したものです。

【発注者は何ができる?】
契約不適合があった場合、発注者は以下のような権利行使が
可能です。
  ・修補(追完)請求
  ・損害賠償請求
 新・代金減額請求
 新・契約解除

[代金減額請求]と[契約解除]は今回の改正法で新たに認められた
ものです。もちろん、[契約不適合]があったからと言って無制限に
認められる権利ではありませんが、以前よりも発注者が保護される
変更になっています。 

[契約不適合]の存在(発注者に帰責事由なし) 
      →[修補請求]が可能     
      →[損害賠償請求]が可能(請負人に帰責事由あり)
           

[修補請求]→発注者が相当期間を定めて修補を催促し、
       その期間内に請負人が修補しないとき
       [代金減額請求]・[契約解除(催促解除)]が可能
      →修補不能または請負人が修補を拒絶し、かつ残存部分のみでは
       契約目的を達成できない場合等は、催告なく解除可能 

 尚、催促解除は契約不適合が軽微な時にはできません。軽微性は契約や
 取引上の社会通念に照らして判断されることとなると思われます。
 改正前の民法では、建築請負契約では、重大な瑕疵[契約不適合]の
 存在があっても、注文者は契約の解除をすることができませんでした。
 これは注文者にとってはあまりにも酷なもので、実際には最高裁判例では
 建替費用相当額の損害賠償を認め、実質的に契約解除した場合と同様の
 経済的地位を発注者に与えたことから、改正法では契約を解除できること
 になりました。

 ※実際にトラブルに巻き込まれてしまった時には、相談窓口や弁護士等
  専門家への相談をすることをお勧めします。